Entgelte f&uer nachtr&aeglich vereinbarte Sonderw&uensche f&uer eine noch zu errichtende Immobilie unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundst&ueckskaufvertrag besteht. Sie sind dann nicht in dem urspr&uenglichen Grunderwerbsteuerbescheid &ueber die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachtr&aeglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen - so der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22. Dies gilt allerdings nicht f&uer Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundst&uecksk&aeufer zur &Uebernahme dieser Kosten bereits im (urspr&uenglichen) Grundst&ueckskaufvertrag verpflichtet hat - wie der BFH in einem weiteren Urteil vom selben Tag - Az. II R 18/22 - entschieden hat.
Im Verfahren Az. II R 15/22 kauften der Kl&aeger und seine Ehefrau ein Grundst&ueck, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren; im Verfahren Az. II R 18/22 erwarb der Kl&aeger ein Grundst&ueck, auf dem eine Doppelhaush&aelfte gebaut werden sollte. Die jeweilige Verk&aeuferin verpflichtete sich in den Kaufvertr&aegen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Geb&aeuden &aeu&sserten die Kl&aeger &Aenderungsw&uensche bei der Bauausf&uehrung gegen&ueber der Verk&aeuferin (“nachtr&aegliche Sonderw&uensche”). F&uer diesen Fall sahen die Kaufvertr&aege vor, dass die K&aeufer Mehrkosten f&uer solche nachtr&aegliche Sonderw&uensche zu tragen hatten und nur die Verk&aeuferin diese umsetzen durfte. Das Finanzamt (FA) hielt die Entgelte f&uer die nachtr&aeglichen Sonderw&uensche f&uer grunderwerbsteuerpflichtig und erlie&ss entsprechende Steuerbescheide gegen&ueber den jeweiligen Kl&aegern. Klagen vor dem Finanzgericht blieben erfolglos.
Der BFH gab in den Revisionsverfahren ebenfalls &ueberwiegend dem FA Recht. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) geh&oeren auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundst&uecks dem Ver&aeu&sserer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zus&aetzlich gew&aehrt. Die Vorschrift erfasst jedoch nur zus&aetzliche Leistungen, die nachtr&aeglich gew&aehrt werden; zus&aetzliche Leistungen, zu denen sich der K&aeufer bereits bei Abschluss eines Grundst&ueckskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Nachtr&aeglich vereinbarte Sonderw&uensche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundst&ueckskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im Verfahren Az. II R 15/22 darin, dass der Kl&aeger verpflichtet war, die Mehrkosten f&uer nachtr&aegliche Sonderw&uensche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausf&uehren lassen durfte, sondern die Ausf&uehrung der Verk&aeuferin oblag. Etwas anders verhielt es sich in der Streitsache Az. II R 18/22. Dort war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundst&ueckskaufvertrag f&uer den BFH zwar hinsichtlich der zus&aetzlich gezahlten Entgelte f&uer die nachtr&aeglichen Sonderw&uensche “Innent&ueren, Rolll&aedenmotoren, Arbeiten und Materialien f&uer Bodenbel&aege” dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausf&uehrung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den “Hausanschlusskosten” hingegen sah der BFH keine nachtr&aeglich vereinbarten Sonderw&uensche. Die &Uebernahme dieser Entgelte durch den Kl&aeger wurde n&aemlich nicht nachtr&aeglich vereinbart, sondern ergab sich bereits aus dem Grundst&ueckskaufvertrag selbst.
(Pressemitteilung Nummer 011/25 des BFH vom 06.03.2025)