Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundst&uecks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung getilgt, das Grundst&ueck jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, dann ist die Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung als Werbungskosten bei den Eink&uenften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
FG Niedersachsen v. 30.10.2024 - 3 K 145/23
Der Sachverhalt:
Das klagende Ehepaar erzielt neben Eink&uenften aus nichtselbstst&aendiger Arbeit auch Eink&uenfte aus Vermietung und Verpachtung aus insgesamt f&uenf Vermietungsobjekten. Im Jahr 2020 ver&aeu&sserten die Kl&aeger eine Immobilie. Im Zuge dieser Ver&aeu&sserung l&oesten sie zwei Darlehen f&uer zwei Objekte ab, denn die Bank war nicht bereit, den Wegfall des “Sicherungsobjektes” hinzunehmen oder durch eine andere Sicherung zu ersetzen. Daf&uer fielen Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen an; und zwar 4.337 € und 4.279 € sowie f&uer jedes Darlehen 200 € Bearbeitungskosten, in Summe somit rund 9.017 €.
In ihrer Einkommensteuererkl&aerung erkl&aerten die Kl&aeger f&uer die zwei Objekte unter Ber&uecksichtigung der Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen und Bearbeitungsgeb&uehren Werbungskosten&uebersch&uesse, wobei auf die Kl&aegerin und den Kl&aeger jeweils 50 % der Betr&aege entfielen. Das Finanzamt setzte die Einkommensteuer f&uer 2020 fest und wich von den Angaben der Kl&aeger in der Steuererkl&aerung ab. So ber&uecksichtigte die Beh&oerde die Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen und Bearbeitungsgeb&uehren nicht als Werbungskosten bei den Eink&uenften aus Vermietung und Verpachtung.
Das FG hat der hiergegen gerichteten Klage stattgegeben.
Die Gr&uende:
Zu Unrecht hat das Finanzamt die von den Kl&aegern gezahlten Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen und Bearbeitungsgeb&uehren bei der Ermittlung der Eink&uenfte aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten ber&uecksichtigt.
Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Abl&oesung eines Darlehens gezahlte Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung, denn diese sind ein Nutzungsentgelt f&uer das auf die verk&uerzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital (vgl. BFH-Urt. v. 11.2.2014, IX R 42/13). Demgem&ae&ss unterfallen Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen auch dem ertragsteuerrechtlichen Schuldzinsenbegriff mit der weiteren Folge, dass sie nur dann als Werbungskosten anzuerkennen sind, wenn sie i.S.v. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind (BFH-Urt. v. 14.1.2004, IX R 34/01 und vom 6.12.2005, VIII R 34/04).
Ma&ssgeblich f&uer die Beurteilung als Werbungskosten ist das sog. “ausl&oesende Moment” f&uer die Zahlung der Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung. F&uer die Zahlung von Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen (Zinsen und Bearbeitungskosten) ist das “ausl&oesende Moment” der Abschluss der &Aenderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit welcher die Laufzeit des Darlehens verk&uerzt wird, was dann zum Anfall der Vorf&aelligkeitsentsch&aedigungen f&uehrt. Besteht die Verpflichtung des Darlehensgebers, in eine vertragliche &Aenderungsvereinbarung und, damit einhergehend, in eine vorzeitige Darlehensabl&oesung gegen angemessene Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung einzuwilligen, gerade deshalb, weil f&uer eine beabsichtigte Grundst&uecksver&aeu&sserung eine Abl&oesung des Kredits und der damit zusammenh&aengenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Ver&aeu&sserung des Grundst&uecks vor.
Bei der Leistung einer Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung im Zuge der Ver&aeu&sserung von Immobilien wird daher der ggf. bestehende - durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begr&uendete - wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungst&aetigkeit &ueberlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Ver&aeu&sserung ausgel&oesten Veranlassungszusammenhang. Wird aber ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundst&uecks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung getilgt, das Grundst&ueck weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorf&aelligkeitsentsch&aedigung als Werbungskosten bei den Eink&uenften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (vgl. BFH-Urt. v. 6.12.2005, VIII R 34/04).
18.02.2025 09:50